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格力地產紅頂龍頭三重門
對此，珠海市國資委的回函表示，格力地產剛剛完成與格力集團的分立，董事會正在組建中，尚未有清晰的發展戰略；珠海市國資委將尊重新任董事會的決策。而一位要求匿名的格力房產管理層人士向中國房地產報記者透露，綜合集團的定位在2013年人工島項目運作時就已決定。
在這框架下，格力地產代建港珠澳大橋人工島項目，港珠澳大橋未來將成為連接港澳的重要樞紐。成立"珠海市洪灣國傢中心漁港建設有限公司"，香洲漁港拆遷和洪灣漁港的建設項目2013年開始推進，預計未來將在香洲漁港原址上打造20萬平方米商業及約1000個泊位的遊艇碼頭，洪灣漁港定位為"國傢中心漁港"，未來建築面積超過200萬平方米；再次，設立格力遊艇會。當前青島、深圳等外海遊艇泊位會員價多數高於30萬元/年，格力海岸項目配套建有200個遊艇泊位，未來有望繼續在遊艇碼頭市場有所拓展。
目前，格力地產有格力香樟、格力廣場和格力海岸三個在售項目，且都位於大本營珠海市。這三個項目的銷售是其上市至今的全部銷售來源，僅格力海岸一個項目的可售面積就達104萬平方米，當期貨值200億元。
格力地產土地儲備項目質地優良，2013 年來大幅增值。2013 年11 月1日，華發股份以競投的方式獲得珠海市國土資源局公開掛牌出讓的位於唐傢灣銅鼓角情侶北路北、唐傢港東路西側的國有建設用地使用權， 規劃建築面積16.86 萬平方米的住宅和商業物業，樓面地價達到1.15 萬元/平方米，按此價格計算，格力海岸項目僅地價部分就將增值40 億元。
中信建投對格力地產的最新分析報告指出，受益於區域政策紅利，格力地產未來頗具看點，但中短期資金仍然承壓，公司一直未能在資本市場獲得機會，而乘著此次再融資開閘，公司也小試牛刀，擬發行可轉債融資9.8 億元，為公司進一步發展緩解資金壓力，但未來考驗管理團隊異地運作能力，短期資金壓力需要關註。
"綜合地產集團"戰略
"相比TCL、海爾等同樣出身的地產企業，格力地產今天的成績不同凡響。"上述國信證券分析師表示，格力集團在品牌方面給予格力地產的支持最大。這位分析師實地走訪時發現，格力地產的很多客戶是因為看到董明珠對質量的要求近乎"變態"，所以才相信格力地產的品質。
在其客戶看來，"精品"、"質量好"、"高端"與"貴"是關聯詞。"有些客戶反映，格力地產的精品意識已經到瞭畫蛇添足的地步，在建築的細部使用名貴石材、雕欄玉砌，浪費瞭很多成本。"前述國信證券分析師調研後表示。鄧志旺也介紹說，這種產品策略已被第一梯隊的房地產商徹底拋棄。
政策紅利、市場化運行、戰略定位清晰看上去對格力地產都是利好消息，但格力地產自身的問題需要審視。
被救濟的"小弟"
董明珠最近在接受媒體采訪時間接透露瞭格力集團的大致經營業績--"可以說，格力集團的營業利潤中，格力電器的貢獻力度超過100%；營業收入中，格力電器的貢獻力度達到99%。"或許正是基於"母弱子強"的經營現實，此次格力集團股權轉讓方案經過瞭巧妙設計--剝離地產業務、港珠澳大橋、債權等資產。對此董明珠回應稱，"是誰並不重要，能帶來怎樣的資源、怎樣的活力才重要。並且，雖然我現在是集團董事長，但99%的精力放在格力電器上，這次股權轉讓主要是珠海國資委在做"。
這一深耕策略是以優越的土地儲備為基礎的。據一位不願具名的國信證券地產行業分析師介紹，他所在團隊調查的數據顯示，格力地產實際儲備建築面積約180萬平方米，其中75%、約135萬平方米位於珠海，且占據一線沿海資源。
業內人士認為，格力地產從格力集團剝離，打造獨立二胎房貸利率年息發展平臺的方向或與此有關，但更與珠海市國資委對轄下企業的整體改革規劃有關。
另從此前公告來看，格力集團截至2月19日為格力地產承擔瞭近50億元的債務。究其原因，與很多綜合集團新辦地產業務一樣，即"集團早年用集團的財務資源購入土地，然後用註資方式放在地產子單元。"3月7日，前述格力房產管理層人士接受中國房地產報記者采訪時表示，這樣的支持是真金白銀的。
就在公佈股權轉讓的兩天後，格力地產2月21日發佈公告稱，經過公開競買獲得珠海市國土資源局以網上掛牌方式公開出讓的宗地，編號分別為珠國土儲2014-04地塊、珠國土儲2014-05地塊、珠國土儲2014-06地塊的國有建設用地使用權，面積總計123063平方米，成交總價44951萬元。
在這位管理層人士提供的一份格力地產2013年度工作報告(內部用)之戰略優勢預判部分，其內容顯示：格力地產認為，珠海近年發展圍繞海洋城市、橫琴、自貿區三大概念，其從平臺架構上已具備承載漁港碼頭、人工島建設等業務能力，具備發展張力。橫琴新區全方面政策支持，將極大促進珠海作為對口港澳經濟平臺的吸納能力；自貿區試點有望落地，作為新一屆政府的打造重點，這一概念將助公司價值重估；海洋產業升級，碼頭建設先行，以香洲、洪灣碼頭為代表的改造重點，是城市更新首要環節，與公司已有產業鏈相契合。珠海不是經濟大市，卻是國資大市，並且這個國資大市的國企改革一直走在廣東前列。而在珠海，格力集團這傢營收超千億的大國企，是國企改革繞不開的話題。格力地產打響瞭珠海國企改革頭炮，也讓它站在瞭風口浪尖。蟄伏多年的格力地產能否借勢而為，是業界關註的焦點。
股東轉為珠海金融投資控股有限公司後，格力地產的獨立性將顯著增強。珠海市國資委在回函中表示，"珠海金融投資控股有限公司作為國有資本運營平臺，將以產權管理、資本運作及投融資業務為主業，更加突出市場化的改革措施和管理手段，以更加充分地體現國有經濟的活力和競爭力。"
前述接近珠海市國資委的政府人士表示，格力地產獲得獨立發展平臺是珠海市國資委對格力集團這一重點國有企業進行改革的第一步。"確實聽到瞭格力地產內部的聲音，也是原因之一。但主要的還是應該歸誰的就歸誰，所以格力集團給格力地產上市公司負擔的債務也剝離給瞭新的格力地產。"
內容來自sina新聞
這種信心來自於格力地產保持瞭較高的利潤率。其公告也顯示，2013年上半年實現營業收入9.65億元，同比增長28.75%；實現歸屬於母公司股東的凈利潤1.88億元，同比增長5.45%。其中較為搶眼的財務數據是，上半年歸屬於母公司股東權益2.6億元，比上年末增長2.41%；基本每股收益0.33元，同比增長6.45%。"這種股東收益情況無疑是其國有股東非常滿意的。"前述國信證券分析師表示。
雖然受到集團公司的建融新北烏來建融大力支持，但地產板塊在整個格力集團的架構中，分量和受重視程度還不夠也成為格力地產發展中的短板。
很多格力地產的老員工表示，地產業務相較於電器業務發展緩慢，原因在於格力集團在分配資源上不均衡，將很多原本屬於地產的土地變現，以發展電器業務。
"格力地產深耕珠海，資源稟賦優異。綜合地產集團的優勢將是下一步向外擴張的一張王牌。格力地產的住宅開發優勢，加上基建配套優勢，能給地方政府特別是新城市中心區級政府以很強的合作信心。"3月10日，格力房產副總經理吳薇在接受中國房地產報記者專訪時表示，"人工島、碼頭、漁港都屬於大型基建項目，可配套相關的住宅、商業、文旅等項目。短期內格力地產將繼續大量投入資金，保持一個較高的負債。"
相比格力電器的強勢，格力地產在2013年才有望突破20億元營收就顯得微不足道瞭。早在上市之初，格力地產已在珠海、西安、重慶等地擁有10餘傢下屬公司，但後來無以為繼，在房地產行業突飛猛進的時代出現瞭發展"斷層"的現象。格力地產由此被業界認為是一傢為母公司賺取第二桶金的小型地產商。對此，前述格力房產管理層認為是格力地產與格力集團之間盤根錯節的關系導致拿地的決策不夠果斷，"一步失，步步失"。
相較這一特征，更加吸引行業分析師註意的是其獲得獨立發展平臺後，珠海市國資委對其資產的註入。新成立的格力地產被註入瞭港珠澳大橋(在建)人工島項目、漁港項目、格力遊艇會等項目，儼然一副綜合集團的模樣。申銀萬國甚至在其研報中給格力地產提供瞭一個"海洋旅遊度假休閑產業鏈條"的發展定位建議。
"加快推動國有資本向具有較強競爭能力的優秀企業、優勢主業聚集，提高資源配置效率，培育具有核心競爭力的大型企業集團"；"加大國有企業內部資源整合力度，重組國有企業間同類業務"。3月10日，珠海市國資委在給中國房地產報記者的回函中如此表示。
格力集團憑借傢電品牌，也因其強勢領導人、有"商界木蘭"之稱的董明珠的個人魅力使其聞名海內外，這種影響也讓格力地產受惠頗多。3月7日，一位接近珠海市國資委的政府人士告訴中國房地產記者，格力地產2009年能夠成功地借殼上市，與格力集團的積極運作不無關系。
"精品+大盤"策略考驗
2009年上市時，格力地產全面梳理瞭戰略以及核心競爭力，提出瞭"傳承工業精神創建精品工程"的企業口號，並表示將在產品研發、過程控制、質量標準等三個層面實現"工業精神"。
這在珠海另一大國有地產巨頭--華發地產的一位高層看來，格力地產確實精工細作，標準比較嚴謹，工程控制上較為嚴格。按照地產項目的三大標準--景觀、立面和戶型來衡量，格力地產都堪稱精品。再加上其四大項目獨有的沿海資源，項目的藝術性和品位都彰顯瞭出來，客戶的品質感和滿意度都很高。
"這也是品牌地產商在過去五年間的一種追求，即與其說是產品，不如說是作品。"深圳職業技術學院房地產研究所所長鄧志旺接受中國房地產報記者采訪時表示，格力的產品觀念與其說來自格力的工業精神，不如說來自其產品觀念和品牌意識。
借著珠海國企改革的春風，被譽為"區域龍頭"的國字號地產公司--格力地產迎來瞭一個重大發展契機，同時也讓它面臨挑戰。格力地產打響瞭珠海國資改革頭炮，"排頭兵"的命運和走向歷來都會成為焦點。
如果說追求精品的產品策略招致瞭用戶的不適應，其大盤開發的運營策略則受到瞭內部人士的質疑。"地是挺好的，但是那不是剛需，都屬於高溢價、高利潤產品，所以賣出還有點耗時間。"在記者問及落地位於重慶兩江新區的擴張項目時吳薇也坦承。
格力地產上市之初即上演"蛇吞象"，以66.15億元巨資拿下總建築面積超過100萬平方米的珠海唐傢灣地王項目。"這樣的手法明顯是格力集團用低成本資金為其打造初生的優勢。"前述國信證券分析師表示，這種優勢一度發揮瞭較大作用，但也造成瞭格力集團近50億元的負債。
分析格力地產以前的融資渠道也可發現它的難處。格力房產、格力置盛兩傢子公司一度為格力地產承擔階段性擔保，額度不低，次數頻繁。直到2013年底，才見格力地產發佈瞭擬發行可轉債融資9.8億元的消息。與此同時，巨大體量的格力海岸項目銷售節奏較慢，銷售回款無法構成公司現金流強大支撐。由此，格力地產的資金鏈問題顯得非常突出。
2012年第三季度末，格力地產公告也顯示，資產負債率一度達到80.82%，賬面資金僅餘6.48億元，而其存貨卻有104.89億元，存貨比例高達85.28%。"這種方式既不是萬科那種低毛利高周轉，也不是綠城那種高毛利低周轉，隻能解讀為一種國有地產公司特色。"前述國信證券分析師認為。
不過，對於未來，格力地產內部是看好的。股權轉讓確定當日，格力地產高層坦承："此番從集團下'放生'，無論從品牌口碑還是資金支持方面都得到瞭提升，因為中間沒有盤根錯節的關系，有利於實力的增強和持續的拿地。"他們認為，格力地產業務會更加專業化，將有利於其房地產的發展戰略。
當地有關官員說，在國資改革平臺公司中，格力地產為唯一的上市公司，將獲新控股股東全力支持。分析人士說，國資平臺公司將以格力地產為載體，在鞏固珠海市場的同時，加快向全國一、二線重點城市佈局，支持格力地產在資本市場通過股票或債券獲得企業迅速發展的低成本資金。基礎設施建設方面，以國資運營平臺公司為投融資平臺開展城市運營。
近日，海通證券、申銀萬國等券商紛紛發佈研究報告稱，珠海市國資委對格力集團的主輔業務分拆，有利於激發國有資產活力，格力地產業務過去受重視程度有限，規模發展較慢，料劃轉後格力地產基本面將有更大改善空間。
"市場化運行可以放開腳步發展瞭，對格力地產板塊來說是個機會。但同時也失去瞭一顆大樹，尤其是在目前實力還比較弱的情況下，下一步的運作還需謹慎。" 上述國信證券分
新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-03-17/10072648795.shtml
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